民法物權編通則及所有權修正條文重點解析
撰文◎江敦育(民法授課13年)
立法院於民國98年1月12日三讀通過民法物權編部分修正條文（通則章及所有權章），同年1月23日經總統令公布，並於同年7月23日施行（民法物權編施行法第24條第2項）。按民法物權編通則章及所有權章原條文共75條（第757條至第831條），本次修正時，增訂11條，修正49條，刪除1條，共計增修61條，比例逾80%。本次修正主軸在於「物盡其用」及「保障交易安全」，修正重點包括：緩和物權法定主義、確定不動產登記之公信力、改進取得時效制度、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係之透明化及穩定化、共有物分割方法之多樣化及明確化等。惟礙於篇幅，本文僅就國家考試可能出題的重點範圍予以解析如下：
壹、物權法定主義之緩和
(一)修正民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」按為避免物權法定主義過於僵化，妨礙社會發展，晚近學說及實務均已傾向採取「物權法定緩和說」。此說認為，新生之物權，苟不違反物權法定主義之立法旨趣，又有一定之公示方法時，應可自物權法定內容從寬解釋之方法，解為非新種類之物權。
(二)依習慣法所成立之物權，最典型的即為96年3月修法前實務所承認之「最高限額抵押權」。又擔保信託（「信託之擔保讓與」或「讓與擔保」）亦為實務所承認（70年台上字第104號判例）。所謂擔保信託，係以擔保債權為目的，而將擔保物之所有權移轉於債權人，使債權人在擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託讓與。債權人於債權受清償後，即應返還擔保物於債務人；若債務人不清償債務時，債權人得將擔保物變賣而就該價金受償。
貳、確立不動產物權登記之推定力及公信力
一、不動產物權登記之推定力
(一)所謂登記之推定力，係指不動產物權經登記者，推定其登記之物權內容具有與真實物權相同之效力，亦即具有該登記所表彰之實體法上權利關係。增訂民法第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」實務上認為，在不動產，依土地法所為之登記，具有絕對效力（土地法第43條），故登記縱有無效原因或錯誤等情事，在未經依法塗銷或更正前，仍以登記名義人為請求權主體（82年度第2次民庭總會決議），即為登記推定力之表現。
(二)又此項登記之推定力，係在保護登記名義人，即該登記名義人得以登記之物權向第三人主張，或由第三人援用，惟不得援以對抗其直接前手之真正權利人。例如甲、乙基於通謀虛偽意思表示，將甲所有之土地移轉所有權登記於乙。嗣丙無權在該地上種植果樹，而果實成熟落地後，乙得對丙主張其為土地所有人，取得果實所有權（第766條）。設甲在該地上種植果樹，則乙不得對真正所有人甲主張其取得果實所有權。
二、不動產物權登記之公信力
對於信賴依公示方法（登記）所表現之不動產物權變動而為物權交易之善意第三人，縱使該物權之變動非屬真實（不存在或有瑕疵），仍受法律之保護，以維護交易安全，學說上稱為公信原則。即依登記之公示方法所為之物權變動，具有法律上之公信力。增訂民法第759條之1第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」此項規定旨在保護信賴不動產登記之善意第三人。例如甲、乙出於通謀虛偽意思表示，將甲所有之A地移轉所有權登記於乙，嗣乙又將該地出賣於善意之丙，並移轉所有權登記。此際，甲、乙間就A地所為之所有權變動縱非真實，惟因丙信賴該不動產登記，因此，丙得主張善意取得A地所有權，以保護其利益。
參、越界建築
有關越界建築之修正條文共計3條（第796條至第796條之2）。為方便讀者理解，茲將其內容整理如下：
一、土地所有人因輕過失而越界建築，且鄰地所有人知其越界而不即提出異議（第796條），其法律效果
(一)鄰地所有人不得主張民法第767條（物上請求權）請求移去或變更越界之房屋。
(二)土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。
(三)鄰地所有人得請求以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地。
二、土地所有人因輕過失而越界建築，而鄰地所有人知其越界並即提出異議；或土地所有人因重大過失而越界建築，其法律效果
(一)鄰地所有人得主張民法第767條（物上請求權）請求移去或變更越界之房屋。但法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更（第796條之1第1項本文）。
(二)法院如判決免為全部或一部之移去或變更時：
鄰地所有人得請求土地所有人對其土地因此所受之損害，支付償金。並得請求土地所有人以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地（第796條之1第2項準用第796條第1項但書及第2項）。
三、土地所有人故意越界建築，其法律效果
鄰地所有人得主張民法第767條（物上請求權）請求移去或變更越界之房屋，且法院不得免為全部或一部之移去或變更（第796條之1第1項但書）。
四、越界者為與房屋價值相當之其他建築物（例如倉庫、立體停車場）
準用第796條及第796條之1之規定（第796條之2）。
肆、區分所有建築物之修正
一、區分所有建築物（建築物區分所有）之意義
(一)土地及建築物（建物）各為獨立之不動產，土地得劃分疆界，編號登記為個別所有權。建物通常係以一棟之全部作為一個所有權之客體；惟將一建物區分為數個部分作為所有權之標的，登記公示上並無困難，實際上亦有其需要，故民法於第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」按一棟建築物本為一物，數人得區分之，且各有其一部，是為「一物一權主義」之例外。由於近來人口多集中於都市，土地有限，故大量興建公寓及大廈，且多採區分所有之方式，從而衍生許多問題。
(二)按本次民法修正前，有關區分所有建築物之規定，僅設第799條及第800條，明顯不足適應社會需要。為此，立法院於民國84年制定公寓大廈管理條例，並於6月28日經總統令公布施行，以作為適用之依據。惟公寓大廈管理條例之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異。又以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權，乃所有權之特殊型態，民法應設有原則性規範，因此，本次修法時，特明定區分所有建築物、專有部分、共有部分之定義及比例，並增訂區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔之分擔方法、所有人間依法令、規約或約定所生之權利義務等規定，俾建立所有權制度之完整體系。
二、區分所有權之客體
數人區分一建築物而各專有其一部者，該一部即為區分所有權之客體。所謂區分，包括縱的區分與橫的區分，即分棟縱切或分層橫切。所謂一部，為使所有人得直接支配並享受其利益，故須兼具：構造上之獨立性，及使用上之獨立性二個要件。例如：大廈之地下室（層）得作為區分所有權之客體（參閱土地登記規則第82條），但地下室以線條所劃分之停車單位，因不具備構造上之獨立性，故不得作為所有權之客體。另地下室（層）雖得作為區分所有權之客體，惟依使用執照記載係作為防空避難室及停車空間使用，則性質上應屬共同使用之建築物，由於其並不具使用上之獨立性，故不能單獨辦理所有權登記，亦不得單獨成為區分所有權之客體。
又一樓建築物之各部分，雖已具備區分所有權客體之要件，惟該建築物之所有人（不論為單獨所有或共有）並未辦理區分所有權之登記，而係以單獨所有或共有之方式享有一所有權時，則該建築物之各部分，即非區分所有權之客體。
三、區分所有建築物之組（構）成
區分所有建築物者，係指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（第799條第1項）。準此規定可知，區分所有建築物係由「專有部分」及「共有部分」所構成。茲分述如下：
(一)專有部分：
1.所謂專有部分，係指建築物中具有構造上及使用上之獨立性，且得單獨為所有權之標的（第799條第2項前段），即得作為區分所有權客體之部分。又第1項所稱「就專有部分有單獨所有權」，係指對於該專有部分有單一之所有權而言，至於該單獨所有權究係一人所有或數人共有者，並非所問。
2.專有部分既為各區分所有人單獨所有，則其性質與權能自與一般所有權相同。區分所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物（所有部分），並排除他人之干涉。
(二)共有部分：
1.共有部分之意義：共有部分，係指專有部分以外，該建築物及其附屬物之共同部分。依民法第799條第2項後段規定，其範圍包括：a.區分所有建築物專有部分以外之其他共同部分，及b.建築物之附屬物（性質上亦須為共同部分）。換言之，凡區分所有建築物及其附屬物中，不屬於專有部分之其他共同部分，即為其共有部分。又共有部分，學說上尚可區分為法定共有部分及約定共有部分，其範圍說明如下：
(1)法定共有部分：
a.建築物之基本構造部分。例如屋頂平台、外牆、承重牆壁、支柱或地下室等。
b.建築物之共用部分及附屬物。例如牆壁、連通數個專有部分之走廊或樓梯、樓梯間，及其通往室外之通路或門廳；電梯、游泳池、消防設備、貯水塔等。
法定共有部分，得為全體區分所有人所共有（例如通往室外之門廳），亦得為部分區分所有人所共有（例如某棟樓之電梯）。
(2)約定共有部分：即區分所有人約定使某專有部分成為共有，作為共用部分。民法第799條第3項前段規定：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用。」例如將某專有部分約定作為交誼廳、會議室或傳達室。
2.共有部分之法律性質：
(1)通說認為，共有部分之性質應屬分別共有，即民法第823條第1項所規定，因物之使用目的不能分割之共有，學說上又稱為「互有」。
(2)區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分，具有同一之經濟目的，有不可分離之關係，應同其命運，不得與專有部分分離而為處分，故民法第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」此所謂「所屬之共有部分」，係指區分所有建築物之專有部分所配屬之共有部分，例如游泳池、網球場等公共設施。由於該所屬之共有部分性質上為專有部分之從物，因此，於專有部分設定負擔時（如設定抵押權），其效力及於該所屬之共有部分。
(3)另依土地登記規則第81條規定，共有部分，應另編建號，單獨登記為各相關區分所有人所共有；且共有部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分所有權移轉、設定或為限制登記（土地登記規則第94條），可供參考。
3.共有部分之使用：區分所有人得按其應有部分，依共有部分之經濟目的使用建築物之共用部分（另參閱公寓大廈管理條例第9條第1項）。惟除法律另有規定外，共有部分亦得經規約之約定，供區分所有建築物之特定所有人使用（第799條第3項後段），即特定區分所有人亦得對共有部分享有專用權（約定專用）。例如全體區分所有人同意將屋頂平台供頂樓之所有人使用。另實務上，區分所有建築物之原始出賣人（通常為原建商），亦有於分批出售區分所有權時，以定型化契約約定特定區分部分（例如一樓或頂樓）之所有人，對於庭院或屋頂有專用權。
4.共有部分之應有部分比例：各區分所有人對於區分所有建築物共有部分之應有部分，應「依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之」，但另有約定者，從其約定（第799條第4項）。
5.共有部分之修繕費及其他負擔之分擔標準：區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人「按其應有部分」分擔之（修法前係「按其所有部分之價值」分擔）。但規約另有約定者，不在此限（第799條之1第1項）。至於區分所有建築物之專有部分如經約定為共有部分時，該專有部分之修繕費及其他負擔，亦由各所有人按其應有部分分擔之（第799條之1第2項準用第1項）。
(三)基地：
1.區分所有建築物與基地（土地），係屬二個獨立之不動產，基地通常係由區分所有人共有其所有權，但共有基地之利用權（地上權或租賃），亦無不可。至於區分所有人共有之基地，解釋上應認為係依物之使用目的不能分割（第823條第1項）。
2.各區分所有人對於基地之應有部分，係依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但另有約定者，從其約定（第799條第4項）。另專有部分與其基地之權利，亦不得分離而為移轉或設定負擔（第799條第5項）。
四、區分所有建築物之其他規範
(一)管理規約之撤銷：
規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之（第799條之1第3項）。所謂不同意之區分所有人，包括自始未同意該規約或未參與其訂定者在內。
(二)管理規約對於區分所有人之繼受人之效力：
區分所有人間依規約所生之權利義務，其繼受人（包括概括繼受之繼承人，及因法律行為而受讓標的之特定繼受人）無論知悉或同意與否，均應受其拘束（第799條之1第4項前段）。至於區分所有人依其他約定所生之權利義務（例如特定區分所有人相互之約定），其繼承人固應受拘束，惟因該約定並非由團體運作所生，為保護交易安全，特定繼受人對於約定之內容，僅以受讓時明知或可得而知為限，始受其拘束（第799條之1第4條款項後段）。
伍、拾得遺失物之修正
一、遺失物之通常招領程序
(一)拾得人之通知或報告義務：
1.拾得遺失物者，應從速a.通知遺失人、所有人、其他有受領權之人；或b.逕自報告警察、自治機關。報告時，應將其物一併交存（第803條第1項本文）。
2.該遺失物若係於機關、學校、團體或其他公共場所拾得者，拾得人除得依第1項本文通知或報告外，亦得報告於各該場所之管理機關、團體或其負責人、管理人，並將其物交存（第803條第1項但書）。
(二)受報告者之招領義務：
受報告者（已接受交存遺失物），應從速於遺失物拾得地或其他適當處所，以公告、廣播或其他適當方法招領之（第803條第2項）。
(三)拾得人或招領人於通知或招領後無人認領時之交存義務：
拾得人或招領人（第803條第1項但書之招領人）依規定為通知或招領後，有受領權之人未於相當期間認領時，拾得人或招領人應將拾得物交存於警察或自治機關（第804條第1項）。警察或自治機關認為原招領之處所或方法不適當時，得再為招領之（第804條第2項）。
二、遺失物之歸屬
法定期間（自通知或最後招領之日起6個月）經過後，以有受領權之人是否已認領而發生不同之效果：
(一).經有受領權之人認領：
1.拾得人或招領人之費用償還請求權（第805條第1項）。
2.招領人負返還遺失物之義務（第805條第1項）。
3.拾得人之報酬請求權（第805條第2項）：
(1)具有財產上之價值者：不得超過遺失物財產上價值十分之三。
(2)不具有財產上之價值者：亦得請求相當之報酬。
(3)報酬請求權之短期消滅時效：六個月間不行使而消滅（第805條第3項）。
(4)報酬請求權之排除（第805條之1）：
a.在公眾得出入之場所或供公眾往來之交通設備內，由其管理人或受僱人拾得遺失物（例如公車司機在公車上檢到一只鑽錶）。
b.拾得人違反通知、報告或交存義務或經查詢仍隱匿其拾得之事實。
4.拾得人或招領人對遺失物之留置權：費用之支出者或得請求報酬之拾得人，在其費用或報酬未受清償前，就該遺失物有留置權。權利人有數人時，遺失物占有人視為為全體權利人占有（第805條第4項）。
(二)未經有受領權之人認領（第807條）：
1.由拾得人取得遺失物之所有權（遺失物所有權之取得權）或其賣得之價金。
2.警察或自治機關應通知拾得人領取遺失物或賣得之價金；不能通知時，應公告之。
3.拾得人於受通知或公告後三個月內未領取者，遺失物或賣得之價金歸屬於保管地之地方自治團體。
三、遺失物之簡易招領程序及歸屬
(一)遺失物之簡易招領程序：
1.具財產價值之遺失物，且價值在新台幣500元以下者，若拾得人知遺失人、所有人或其他有受領權之人時，應負從速通知之義務（第807條之1第1項前段）。若拾得人不知遺失人、所有人或其他有受領權之人時，則不負報告警察、自治機關並交存其物之義務（拾得人得自行占有）。
2.該遺失物若係於機關、學校、團體或其他公共場所拾得者，拾得人亦得向各該場所之管理機關、團體或其負責人、管理人報告並交存其物，由其招領之（第807條之1第1項後段）。
(二)遺失物之歸屬：
1.除法定期間縮短外，其他與通常招領程序不牴觸之事項，均得準用第805條至第807條之規定。
2.法定期間縮短為：
(1)拾得人踐行第1項前段之通知或第1項後段之招領程序時，自通知或招領之日起十五日（第807條之1第2項第1款）。
(2)拾得人不知遺失人、所有人或其他有受領權之人（不負通知義務），且該遺失物並非在機關、學校、團體或其他公共場所拾得，不能踐行招領程序時，自拾得日起一個月（第807條之1第2項第2款）。
陸、裁判分割方法之修正
一、原物分配（第824條第2項第1款本文）
原物分配者，係指以原物分配於各共有人。例如甲、乙共有某地計200坪，其應有部分均等，則由甲、乙各分配得100坪。惟應注意的是，以原物分配於共有人時，如按應有部分之比例計算原物之「數量」而為分配，其中數量合於比例，但「價值」顯不相當者，則應依其價值並按其應有部分比例分配（第824條立法理由第3點參照）。例如前舉之例中，如按數量比例分配，則甲、乙雖各分配得100坪，惟若該土地靠近道路部分之100坪土地，每坪一萬元，其餘每坪價值六仟元，則共有土地總價為160萬元。此時，若按數量比例分配，其價值顯不相當，故應依價值比例分配，即分得靠近道路者，只能分得80坪，另一人則分得其他120坪。
二、以原物分配時，如各共有人均受原物分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，未受分配者，得以金錢補償（第824條第2項第1款但書、第3項前段）
以原物分配如有事實或法律上之困難，以致各共有人不能全部依應有部分受分配者，法院得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償。例如甲、乙、丙三人共有一幢二層樓之房屋（均有獨立之出入口、且一、二樓面積相同），其應有部分均等。此時，法院如將一樓分配於甲，二樓分配於乙時，即可命甲、乙以金錢補償不能按三分之一應有部分分配之丙。
三、以原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之（第824條第3項後段）
所謂「不能按其應有部分受分配」，有以下二種情形：以合於數量之比例分配，但價值（比例）顯不相當者；依價值比例分配之結果，有害於共有物分割後在經濟上之利用價值。茲舉例說明如下：
(一)例如甲、乙共有一幢兩層樓房屋，其應有部分均等，二樓面積為40坪，一樓面積僅為36坪，如法院將二樓分配於甲時，即可命甲以金錢補償不能按二分之一應有部分分配之乙（即補償4坪之價值）。
(二)前已說明，數量雖合於應有部分之比例，但價值顯不相當者，法院得以原物換算價值後，再按應有部分之比例分配（參閱一、原物分配之說明）。惟若依價值比例分配原物之結果，有害於共有物分割後在經濟上之利用價值時，亦屬共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，而得以金錢補償之。例如前舉之例中，設一、二樓之面積相同，但一樓為店面，其價值較二樓為高，如依價值之二分之一比例分配，則分得二樓者，應可再分得一部分一樓之房屋，惟如此一來，房屋將無法為經濟上之利用。此際，如法院將二樓分配於甲，一樓分配於乙時，即可命乙以金錢補償甲。
四、變價分配（第824條第2項第2款前段）
(一)變價分配者，係指變賣共有物，而以價金分配於各共有人。採用變價分配，係於共有物在性質上不能以原物分配，或以原物分配顯有困難之情形。例如共有之馬匹、鑽戒；或如土地面積太小，如予以分割則難為通常之使用。
(二)另變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權（僅具有債權效力）；若有二人以上願優先承買時，則以抽籤定之（第824條第7項）。立法意旨在於避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符。至於買受人即為共有人時，因本項規範目的已實現，故明定於此種情形時，排除本項之適用。又買受人為二人以上之共有人時，解釋上亦應以抽籤定之，以避免回復共有狀態。
五、原物分配兼變價分配（第824條第2項第2款後段）
以原物分配顯有困難者，法院除得變賣共有物，而以價金分配於各共有人外，尚得將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比
例分配。例如甲、乙共有某地計230坪（如圖示），其應有部分均等。由於其中30坪部分之土地如再為分割，將影響土地之利用，此時，法院得將200坪之土地部分，由甲、乙各分配得100坪，其餘30坪之土地變賣，並將其賣得之價金再由甲、乙平均分配。
六、以原物分配時，得就共有物之一部分仍維持共有（第824條第4項）
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。按分割共有物係以消滅共有關係為目的，因此，法院為分割共有物之裁判時，原則上不能創設新的共有關係。例如甲、乙、丙共有某地計300坪，其應有部分均等。此時，法院不得將其中100坪土地分配於甲，其餘200坪之土地則分配由乙、丙共有。惟有時因共有人之利益或其他必要情形，仍有就共有物之一部維持共有之必要時，則屬例外。例如前舉之例中，乙、丙明示願將分得之部分繼續維持共有，以利土地之利用（由乙、丙成立新的共有關係）；或如法院於分割土地時，為考量通行時之需要，得保留部分土地為共同使用之道路，繼續由甲、乙、丙三人維持共有，或僅由乙、丙維持共有。
七、共有人相同之數不動產之分割（第824條第5項）
共有係以一物為客體，故民法關於分割之規定，亦係以一物為其適用對象。於數人共有數物（尤其是數筆土地）之情形，依私法自治原則，得為協議合併分割，惟得否請求裁判合併分割，則有疑義。本次修法採肯定說，於共有人相同之數不動產，且不論該數不動產是否為相鄰，除法令另有規定外（例如土地使用分區不同），共有人均得請求合併分割。至於合併分割之方法，自得適用第824條第2項至第4項之規定。
八、共有人部分相同之相鄰數不動產之分割（第824條第6項）
(一)共有人部分相同之數筆相鄰不動產，得否請求裁判合併分割？實務上有不同見解。採肯定說之主要理由在於合併分割可避免土地細分，合乎經濟原則。採否定說者則認為，我國民法關於共有物分割之效力係採移轉主義而非宣示主義，即共有物分割後，係共有人各以其應有部分相互移轉而取得單獨所有權，故民法第825條規定：「各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。」準此而言，數筆不動產之共有人既不相同，自無從於分割後取得非共有土地相互移轉之應有部分，且既非「原物分割」，自亦無從對相互移轉之應有部分，對於其他共有人負擔保責任，故不同共有人之數筆不動產，不能視為同一共有物而予以合併分割。
(二)以上二說，學者多採否定說，惟本次修法，卻採肯定說見解。民法第824條第6項規定：「共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。」例如甲、乙、丙三人共有A地，其應有部分均等（如右圖），甲、乙、丁三人共有B地，其應有部分亦均等，且A地
、B地相鄰。若甲主張分割A地及B地，而乙同意甲提出之分割方法，但丙、丁分別反對。此時，由於甲、乙對A地及B地合計之應有部分均為三分之二，已過半數，因此，甲、乙得以丙、丁為被告，向法院起訴請求就A地及B地合併分割。
柒、共有物分割效力之修正
一、移轉主義
民法第824條之1第1項規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。」係採「移轉主義」，即共有物分割後，共有人取得分得部分單獨所有權，其效力係向後發生而非溯及既往。又所謂「效力發生時」，在協議分割，如分割者為不動產，係指於辦畢分割登記時；如為動產，係指於交付時。至於裁判分割，則指在分割之形成判決確定時。
二、分割後對於共有物上原有負擔之影響
(一)共有物分割之效力，既係自分割時向將來發生，則共有物上原有之其他物權不因分割而受影響，即於共有物上設定之抵押權或地上權，仍存在於各共有人所分得之部分。
(二)以應有部分設定抵押權（或質權）者，分割時，其權利不因共有物之分割而受影響，仍存在於原應有部分之上（第824條之1第2項本文），抵押權人（質權人）仍得按其應有部分，就共有物之全部行使抵押權（質權）。惟行使之結果，仍有事實上之缺陷。例如甲、乙、丙三人共有土地300坪，其應有部分均等，甲就其應有部分設定抵押權於丁，以擔保甲之借款債權。嗣後甲、乙、丙協議分割土地，每人各分得100坪之A地、B地及C地，由於共有物分割之效力係向將來發生，故丁之抵押權不受影響而仍存在於A地、B地及C地之上（即丁對A地、B地及C地均有三分之一應有部分之抵押權）。若清償期屆至，甲無力清償債務，丁實行抵押權拍賣三筆土地之應有部分後由戊拍定時，因戊所拍定者為「應有部分」，故戊將與甲、乙、丙三人繼續共有A地、B地及C地（甲、乙、丙對A地、B地及C地均各有三分之二之應有部分，戊則有三分之一之應有部分），如此一來，消滅之共有關係再度復活，似與分割之目的有違。
(三)為避免上開情形之缺陷，民法第824條之1第2項設有但書規定，即以應有部分設定抵押權（質權）者，於分割時，如有但書所列三款情形之一者，其權利僅移存於抵押人（出質人）所分得之部分。
(四)共有人以其應有部分設定抵押權（或質權）者，於共有物分割後，如有第824條之1第2項但書規定之情形時，其抵押權（質權）僅移存於抵押人（出質人）所分得之部分。惟倘抵押人（出質人）並未受原物分配，而係以價金分配（變賣共有物）或金錢補償時，則該分配之價金或補償之金錢即應成為抵押權（質權）標的物之代替物，而得準用物上代位之規定，即應得準用民法第881條第1項、第2項（或第899條）之規定，由抵押人（出質人）所受之價金分配或金錢補償，按各抵押權人（質權人）之次序分配之，並對該價金債權或金錢債權有權利質權，且其次序與原抵押權同。例如甲、乙共有一間位於某棟八樓之公寓（市價400萬元），其應有部分均等。設乙以其應有部分設定抵押權於丙，以擔保借款債務。裁判分割時（丙已參加共有物分割訴訟），倘法院將該公寓分配於甲，且命甲以200萬元補償不能按二分之一應有部分分配之乙，則乙對甲之200萬元補償金債權即成為丙之抵押權之代位物，丙對該補償金債權享有權利質權，且其次序與原抵押權相同（準用第881條第1項、第2項）。
三、不動產於裁判分割時，受補償共有人之法定抵押權
(一)以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配，而以金錢補償者（第824條第3項，即裁判分割之方法中，二與三之情形）。例如甲、乙共有一間位於某棟八樓之公寓（市價400萬元），其應有部分均等。設法院於裁判分割時，將該公寓分配於甲，且命甲以200萬元補償不能按二分之一應有部分分配之乙。此際，為保障乙之權益，民法第824條之1第4項規定：「前條第三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。」依此規定可知，乙對於甲之200萬元補償金債權，就甲所分得之公寓，享有法定抵押權。
(二)其次，依第824條之1第5項規定，前項法定抵押權，於向地政機關申請共有物分割登記時，應一併申請登記之（惟應受補償者有多數人時，則應按受補償金額比例登記為共有抵押權人），且其次序應優先於民法第824條之1第2項但書，即因共有物分割訴訟而移存於特定應有部分之抵押權，以確保應受金錢補償之共有人之利益。例如甲、乙、丙三人共有700坪之土地，其應有部分分別為1/2、3/8、1/8。另甲以其應有部分為丁設定抵押權，以擔保借款債務。嗣後法院為裁判分割時，為避免土地過度細分，遂將其中之400坪土地（設為A地）分配予甲，其餘300坪土地（設為B地）分配予乙，並命甲以金錢（200萬元）補償不能按1/8應有部分分配之丙。對此情形，由於丙對甲之200萬元補償金債權，就甲分得之A地享有法定抵押權（第824條之1第4項），而丁對原土地應有部分之抵押權亦移存於甲分得之A地上（第824條之1第2項但書）。此時，依民法第824條之1第5項規定，丙對A地之法定抵押權縱然登記在丁之後，其次序仍優先於丁對A地之抵押權。
四、共有人就共有關係所為之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權者之效力
(一)不動產共有人間就共有物之管理訂有分管契約，或其管理係依民法第820條第1項所為之決定，或訂立共有物協議分割契約，或為禁止分割之約定時，由於其性質均屬債權契約，基於債之相對性，原應對第三人不生效力〔惟共有物之分管契約或協議分割契約，實務上（48年台上字第1065號判例）原即認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在〕。本次修法時，參考釋字第349號解釋，為保持原約定或決定之安定性，特賦予其物權效力，並於民法第826條之1第1項前段規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。」又依民法第820條第2項、第3項經法院裁定變更後所定之管理（屬於非訟事件），於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人亦具有效力（第826條之1第1項後段）。
(二)動產共有人間就共有物為第826條第1項之約定、決定或法院所為之裁定時，由於動產並無登記制度作為公示方法使受讓人等有知悉之機會，法律上又保護善意受讓人，故同條第2項規定，須以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有物權效力。
(三)共有人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔，應由各共有人依約定或按其應有部分分擔之（第822條第1項）。惟共有物之應有部分讓與時，為確保支付該負擔之共有人之權益，民法第826條之1第3項特別規定應由受讓人與讓與人負連帶清償責任。至於受讓人清償該債務後，另得依民法第280條規定定其求償額，自不待言。
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