富人稅～資本利得（Capital Gain）課稅研究

撰文◎藍一鴻(補教名師、典試委員高足)

一、楔子
報載馬總統於公元2012年競選連任成功後，立即成立新內閣，並約見新任財政部長劉憶如後指示研擬課徵「資本所得稅」，並就現行稅制合理化進行研究。

提起「資本利得稅」，易聯想當年引發股市無量暴跌之「證券交易所得稅」。通常資本利得稅分為股市與房地產兩大部分，我國雖無課徵資本利得稅稅目，但部分稅法已含資本利得稅精神，基本上，財政部此時重啟稅改列車，推動稅制合理化政策，「擴大稅基」，以追求租稅公平，進而達到縮短貧富差距目的，具有主客觀有利條件，值得肯定，應加速推動。但證諸過去史實，卻仍讓人憂心屆時又在「利益團體」壓力或競租下，雷聲大雨點小的草草收場。
連任後的馬總統，在歷史評價壓力下，挾著民氣可用改革力量，以及執政黨立委仍有過半優勢，甚至兩年內無選舉雜音紛擾等主客觀有利條件下，加速推動稅改，不失為稅改推動的適當時機。
二、資本利得（資本增益）意義及特性
(一)意義：
凡持有非經常買進賣出之資產（如：廠房設備、房屋等）於持有一段時間後，所發生之價值，稱之為資本利得（Capital Gain），即我國所得稅法上之「財產交易所得」。
1.凡持有非經常買進賣出之資產，如：土地、股票等，於持有一段期間後，該資產所產生的增值。由於不易確實計算其數額，且未出售前即對之課稅，在執行上亦有不易克服之困難，故實務上皆於移轉而實現利得時，始對之課稅。
2.但此「收付實現制」（即現金基礎）在累進稅率下，難免產生「長期利得稅負集中」（Bunching）的問題，亦即多年累積、一次實現之所得，將因適用較高的級距稅率，使其總稅負大於分年實現時的總稅負。
(二)特性：
1.資本利得較其他所得不規則，且易受企業活動變動之影響。
2.資本利得通常已累積了數年。
3.資本利得與其他所得之間的轉換性高。
4.資本利得可為正或為負。
5.資本利得若有資產出售時再予以課稅（採現金基礎），則資本利得持有者可控制納稅之時間。
名 辭 解 釋
什麼是資本利得稅？
1.資本利得稅（Capital Gains Tax，簡稱CGT），是對資本利得課稅，也就是針對「出售長短期資產，減去成本和費用後的獲利」課稅。
2.賦稅署署長許虞哲表示，資本利得稅是指財產交易產生獲利需繳納的稅賦，常見的資本利得多產生在土地、房屋交易或股票、債券買賣時發生，目前台灣沒有資本利得稅的稅目，但在實際稅務執行上，已有資本利得課稅的精神。
三、資本利得是否為所得及課稅時機
(一)是否為「所得」概念：
資本增益係指個人資本資產在持有一段期間後所產生之利得。依華格納（Wagner）「源泉週期說」與費雪（I. Fisher）的「勞務流通說」概念，資本增益似不屬於所得之概念，而依「S-H-S概括性所得」概念，資本增益將使納稅淨值增加，應納入所得範圍課徵。
(二)何時課稅：
1.發生（未實現）課徵（權責基礎）：按所得概念，應於發生時課徵，但因計價不易，且先繳未到期（實現）之租稅執行上有困難，故各國均俟實現時課稅。
2.實現時課徵（現金基礎）：資本增益以實現與否作為課稅要件，在經濟上及租稅公平上卻易形成「閉鎖效果」（Lock-in Effect）和「集遽效果」（Bunching Effect）。然而各國大多採此制。
四、課稅效果
(一)稅負集中效果（或集遽效果，Bunching Effect）：
因所得稅採累進稅率，而資本增益可能為多年累積而成，若分散於各年度實現，則平均稅率較低，總稅額較小，但因稅法採實現年度課稅原則，故使全部增益皆適用較高稅率，總稅額自然較多，不利於長期持有資產之出售者。
(二)閉鎖效果（Lock-in Effect）：
1.所得稅因採「收付實現制」，資本增益實現後，須繳納高累進稅，使納稅者因此而不願出售資產，以求免課此項稅負，導致納稅人喪失轉投資其他稅前報酬率較高資產的機會，阻礙了生產資源的自由移動，扭曲資源合理配置。
2.若資產價值下跌，因其交易損失可做為特別扣除，持有者為認列損失以求少納所得稅，更有誘因出售此項資產，使交易市場更不穩定，如：證券市場即因課證所稅而有「助漲助跌」之不安定現象。
五、資本所得應否課稅
(一)贊成應予課稅之理由：
1.此顯係H-S準則所稱「淨資產之增加」，自應對之課稅。
2.富人賺取此類所得之機會，遠較窮人為多，若不對之課稅，不利於所得之重分配，違反量能課稅精神。
3.資本增益多因經濟發展、社會繁榮所致，是大眾群策群力以致之，如：土地之增值，可稱為地主之不勞而獲之所得，其利益自應透過租稅的課徵，再用於公共建設以分享全民。
4.避稅誘因：若對資本增益採取較一般所得為輕的課稅措施，將會誘使其他的所得刻意轉變為資本增益；因而不僅損失了稅收，有欠公允而亦將扭曲企業內部的操作，使得眾多的人力，投入於避稅的活動中，違反租稅中性原則。
5.其他理由：
(1)實現量能公平、社會正義之課稅目標。
(2)防止資本資產投機炒作。
(3)實現全民共享利益之目標。
(4)資本增益為高所得者所賺取，且係一不勞而獲利得。
(5)若給予免稅優惠將形成逃漏、避稅管道且形成「利益輸送」溫床。
(二)反對課稅（或特別處理抑或優惠待遇）之理由：
1.鉅額所得採「實現基礎」課稅，則在實現時由於資本利得累積多年，因而適用較高之累進稅率，造成租稅負擔集中，產生「集遽效果」（Bunching Effect）。
2.資本利得之持有者為規避稅負，往往持有資產而不出售，因而資本資產流動性降低，產生「閉鎖效果」（Lock-in Effect）。
3.虛盈實虧：部分資本利得來自通貨膨脹、名目所得增加，但實質所得未必增加，若對之課稅，將使稅負有偏高現象。由於通貨膨脹，資本利得會受物價上漲之影響，造成名目的資本利得數額提高，對之課稅會造成虛盈實虧，虛盈實稅之「通貨膨脹說」現象，所以資本利得課稅時，應給予特別優惠。
4.打擊資本市場發展：課證所稅會使投資預期報酬降低、風險增高，影響投資人購買股票的意願，不利於企業從公開市場募集資金；而企業多有從事資產交易而獲利，對之課稅使企業可用資金減少，不利於企業之擴張。
5.加重納稅人之負擔，容易造成逃漏稅現象：所得稅因採取累進稅率，犧牲痛苦感較大。加以資產交易行為不易查覺，課稅資料難以掌握，納稅人有機可乘，不予申報或不據實申報，稽徵機關亦莫可奈何。民國77年9月財政部宣布於78年開始恢復對股票交易所課票稅，結果造成「人頭戶」買賣股票，逃漏稅捐，於79年又宣布停徵，則為顯例。
6.為防止證券持有人不出售證券（產生閉鎖效果）妨礙證券市場之發展，所以應給予課稅優惠待遇。
7.基於風險性投資誘因，避免打擊高科技產業。
★六、證券交易所得稅應否課徵
一般而言，證券交易所得稅應否課徵可分為三種不同的意見：
(一)肯定意見（應予課徵）：
1.符合課稅普遍性原則：依學理言，證券交易產生的增益，係屬財產交易所得，應與工資、薪水等所得同等課稅。
2.符合量能課稅的原則：持有證券交易所得的人，多為中高收入者，對其課稅，可實現社會之公平。
3.課稅非影響證券市場的主因：事實證明，世界上許多課稅的證券市場，依然不減其繁榮，而免稅也不能保障證券市場的興旺。
4.課稅不影響企業籌集資金：企業發行證券籌集資金係在發行市場，而課稅係以交易市場為對象，故不影響企業籌集資金。
5.避免大戶規避所得稅：若證券交易所得免稅，大戶常在除息前賣出股票，以避免股息分配，俟除息後再行補進，以逃避高額累進稅。
6.抑制短線交易維持市場穩定：若予免稅，將助長投機風氣，破壞證券市場的穩定。
7.遏止利用公司內幕消息買賣股票圖利：公司董事、監察人、經理人或大股東往往利用公司內幕消息炒作股票圖利，妨礙證券市場的正規發展。
(二)否定意見（應予停徵或不應課徵）：
1.課稅所得觀念尚有爭論：證券交易所得無經常性或循環性，與其他所得併同課稅，自有欠當。
2.課稅妨礙資本市場的發展：
(1)課稅產生閉鎖效果，影響市場的穩定成長。
(2)課稅使大戶自證券市場抽走資金，因而造成股價下跌，妨礙市場繁榮。
(3)課稅將影響短線投機交易，減低證券市場的流動性。
(4)課稅影響投資意願，使發行市場與交易市場的發展均同受打擊。
3.課稅將影響企業資本結構的健全：課稅的結果，企業無法自證券市場籌集資金，勢將依賴銀行貸款，造成自有資本偏低的現象。
4.免稅有助證券大眾化的實現：免稅可鼓勵大眾購買證券，增加證券人口，使大眾均能分享經濟成長的利益。
5.免稅可繁榮經濟培養稅源：免稅雖將犧牲目前稅收，但卻可繁榮經濟，創造豐碩的稅源於未來。
6.課徵技術複雜成本亦高：課徵證券交易所得稅，牽涉複雜的技術問題，和高昂的稽徵成本，往往得不償失，徒增困擾。
7.避免證券交易損益沖抵之流弊：如對證券交易所得課稅，則證券交易損失也應准予抵減，在證券交易所得與其他所得合併課稅的情形下，投資人往往利用不同戶頭，製造證券交易損失，以與其他所得或財產增益相沖抵，此種流弊防不勝防。
8.證券出售與課稅時點不一致：所得稅係以次年度申報繳納，申報時如逢股價下跌，或已將交易所得再行購買證券，則上年度所獲增益可能已分文無存或已變為證券，並無足夠現款可供納稅之用，納稅既有困難，反對聲浪必高，其所產生的納稅抗拒力也必隨之增大，不但影響稽徵工作的進行，並增加稽徵的成本。
(三)折衷意見分離課稅或適用優惠稅率：
1.證券交易之增益有別於其他所得：就增添原則言，證券交易之增益固屬一種所得，但此項所得有別於其他經常性、循環性的收入，允宜分別處理，適用不同的課稅標準，以資切合實情。
2.減低稅負集中的效果：出售證券的增益，往往是公司多年利潤累積的增值反映，出售後一次適用高額累進稅率，使稅負集中於一時，若適用不同的稅率，則符合實情，容易繳納。
3.減低閉鎖效果的程度：如果證券交易所得與其他所得分離課稅，則閉鎖效果所產生的缺失，必可減至最低的程度。
4.鼓勵大眾投資證券：如對小額投資人或非公開買賣有價證券為專業者之證券投資增益，適用優惠稅率課稅，更可鼓勵大眾投資，增加股票持有人數，而同時亦可兼顧稅收目的。
(四)建議：
1.公開上市與非公開上市之證券應差別課稅：現階段的證券管理政策是導引優良股票及債券上市，擴大市場規模，同時增加投資人口，以充分發揮證券市場的功能，並由全民分享經濟成長的利益，因此，對公開上市之證券差別課稅，實所必需。
2.長期持有證券與短期持有證券應差別課稅：長期持有證券多係投資者，而短期持有證券多係投機者，前者宜輕稅，後者宜重稅。
3.免稅獎勵宜有一定的期限：經濟發展初期宜採免稅，但只能作為一種過渡時期的措施，不能作為永久性的措施，從長遠觀點看，證券交易所得不論是來自上市或非上市的證券交易均應納入所得課稅範圍，因此，在資本市場發展到相當程度以後，便應停止免稅待遇。
4.免稅期限後宜採分離課稅：因證券交易所得與其他所得在性質上之差異，不宜與其他所得等量齊觀，合併課徵，而宜採分離課稅。蓋分離課稅，一則可簡化課稅技術，降低稽徵成本；再則可減輕稅負集中效果和閉鎖效果所產生的缺失；三則可防止製造證券交易所得或損失，藉以沖抵其他財產交易所得或損失的流弊。

★(五)行政院公布證券（含期貨）交易所得稅方案之重點內容：
項目
個人
公司
課稅方式
分離計算、合併申報
納入最低稅負制
稅率
15%～20%
12%～15%
扣除額
每戶400萬元
50萬元
課徵標的
1.上市櫃、興櫃股票
2.未上市櫃股票
3.私募基金的受益憑證
4.非上述項目均不課證所稅
1.上市櫃、興櫃及未上市櫃股票
2.債券：公債、公司債及金融債券
3.受益憑證、權證、台灣存託憑證及新股認購權利證書
4.境內交易的期貨及選擇權
5.非上述正面表列範圍不課
長期投資優惠
持股3年以上得以交易所得半數為所得減免，即800萬元以上才要課稅
持股3年以上得以交易所得半數為所得減免，即100萬元以上才要課稅
查稅重點
1.個人：
　(1)追查資金流程，調閱銀行存匯紀錄
　(2)建立交易員資料庫，防止不肖交易員教唆逃漏稅
2.企業：
　(1)調閱公司申報帳目、進銷項成本
　(2)盈餘分配結構是否合理
罰則
1.有報證所稅，但漏報應繳稅款，罰應納稅款2倍以下稅金
2.未報證所稅，且不配合調查，罰應納稅款3倍以下的稅金
推動時程
1.行政院4月19日初步審查過關，4月26日行政院院會通過
2.最快立法院5月底前財委會通過審查
3.明年實施，後年5月報所得稅適用
註：個人長期持股減半課稅部分，原先規劃為5年，後修正至3年。
　　個人不課期貨交易所得稅。                                資料來源：財政部
七、各國處理方式
(一)各國處理方式：
對資本增益全部免稅失之過寬，且使所得分配惡化，嚴重違反量能課稅之精神，但若將之納入一般所得課稅，又會造成閉鎖效果、急遽效果等，形成另一種不公平，開發中國家更不願因此而打擊資本市場，故給予資本增益特殊處理乃各國皆然，其方式不外乎：a.全部免稅；b.定額免稅；c.比例課稅；d.分離課稅；e.死亡後免稅。
(二)現制中，大部分國家均採併入所得稅制：
除美國外，大多數國家對長期持有之資本增益均多少給予減免課稅的優惠，優惠方式依資產型態不同減免規定有異。美國早期對資本增益採分離課稅或減半課稅擇一適用，1986年以後，因課稅級距大幅縮減為三級後，將全部資本增益納入所得稅系統，以一般稅率課徵。
主要國家資本利得稅制
國家
股市
房地產
台灣
最低稅負制
土地交易所得另課徵土地增值稅
美國
1.短期資本利得併入一般所得課稅
2.長期資本利得按較低稅率課稅
3.資本損失可前抵3年、後抵5年之資本利得

香港
在香港從事業務且在香港之證券交易所進行證券交易，需課徵利得稅
出售不動產利潤課徵利得稅
新加坡
以經營投資事業為專業之投資人，處分有價證券之資本利得應課徵所得稅；其餘免稅
處分固定資產利得免稅，其餘應課徵所得稅
澳洲
證券、債券交易所得併入所得課稅，但個人和信託所得稅率較低
出售不動產利潤課徵利得稅，但出售家庭居所收益免稅
瑞典
資本利得稅率為已實現的資本利得的30%

英國
英國居民及信託管理者的資本利得，除出售自己主要居所、個人儲蓄帳戶（ISA）和持有英國國債所獲的收益，都要課徵資本利得稅


各國證券資本利得課稅比較
國家
交易稅
所得稅
證券交易稅
印花稅
個人
企業
台灣
0.1%、0.3%
─
所得稅
免
所得稅
免
最低稅負
20%
最低稅負
10%
香港
─
0.1%
構成在香港從事業務者15%
構成在香港從事業務者16.5%
新加坡
─
0.2%
免稅（投資為專業者除外）
投資為專業者按17%課稅
韓國
0.15%～0.5%
─
分離課稅：10%、20%、30%
一般企業
22%
無常設機構就源扣繳
10%
日本
─
─
分離課稅：15%
30%
中國
─
0.1%
─
25%
美國
─
─
短期
最高35%
35%
長期
0～15%
─
英國
─
0.5%
分離課稅：18%、28%
一般
26%
符合特定持股規定
免稅
◎各國現制：
由於對資本利得課稅有上述這些不合理現象，故對資本增益除美國外，大多數國家站在扶植資本市場及風險性投資誘因上，對於名目資本利得均多少給予若干減免課稅優惠。例如：
1.美國：對資本資產在有增益時，此增益全數併入其他所得中課稅，適用一般所得稅稅率，而若有損失時，可與當年課稅增益沖抵，但金額多達3,000美元，超出部分可無時限期沖抵以後年度之課稅增益，且在規定條件下之自用房屋免稅。
2.英國：對資本資產僅對超過6,300英磅的增益部分計稅，有損失亦可與當年度的課稅增益沖抵；超出部分，亦可無時限期沖抵以後年度之增益，其與美國不同者，在於他係採30%比例稅率的分離課稅。但對有自住房屋、自用汽車免稅。此外，各國對資本增益的優惠課稅規定，除採差別課稅外不外乎下列幾種：
(1)全數免稅：通常係針對某些特定資本資產，例如房屋、不動產給予完全免稅。
(2)定額免稅：通常只限定對持有一定期間後的資產適用之。
(3)比例免稅：即資本增益的某一百分比免稅。
(4)分離課稅：即與一般所得區別，另行課徵某一定之比例稅率。
(5)死亡後免稅：即遺贈資產免徵資本利得稅。
八、我國資本利得之相關稅制
國內富人稅─資本利得稅之相關稅制：
稅目
稅負
課稅內容
稅率
問題點
所得稅
土地交易所得稅
土地增值稅
10%至40%分級課稅
稅基準偏離實價
房屋交易所得稅
納入個人綜合所得稅
─
證券交易所得稅
未開徵（目前停徵）
未開徵
未開徵
交易稅
證交稅
賣出股票時課徵
0.3%

奢侈稅
銷售高價貨物勞務
10%

短期出售非自用不動產
10%、15%


稅目
稅率
備註
課
資
本
利
得
對
象
證
券
1.證券交易稅
0.3%(註1)
‧劉憶如說不考慮調升
2.證券所得稅
未開徵
‧劉憶如表示不開徵
房
地
產
1.土地增值稅
10%～40%(註2)
‧稅率及課徵標準是否改變？待討論
2.奢侈稅
10%～15%(註3)
‧目前只針對2年內移轉房屋加重課稅，未來是否擴大對象？
3.實價登錄
今年中上路
‧為實價課稅打基礎
4.實價課稅
未開徵
‧無法一步到位，要配套（主要問題有：過去未實價登錄者如何處理，及持有多年農地如何課稅等問題）
(註1)證交稅：稅率千分之三（0.3%），股票賣出時課。
(註2)土增稅：
　　(1)自用住宅優惠稅率10%。一般土地按申報現值漲價倍數分三級稅率累進課徵，稅率20%、30%、40%。
　　(2)自用住宅用地應納稅額，以都市土地面積300平方公尺或非都市土地面積700平方公尺為限，超過部分另以一般用地應納稅額預估。
(註3)奢侈稅：非自用住宅若在1年內轉手，課徵15%的奢侈稅；在1至2年間轉手，課徵10%奢侈稅。
（※奢侈稅另針對300萬元以上的私人飛機、遊艇、汽車等高價貨物，以及50萬元以上的高爾夫球證、俱樂部會員證等課徵10%的奢侈稅。）
(三)我國具資本利得稅精神的稅賦：
土地
有價證券交易
其他財產交易
課稅方式
以土地公告現值的增加金額課徵
證券交易所得已部分納入證交稅或所得基本稅額課徵（即最低稅負制；A.M.T）
奢侈稅
財產交易所得課稅
稅目及稅率
土地增值稅最高40%
證交稅0.3%
個人A.M.T為20%
企業A.M.T為10%
奢侈稅10%～15%
所得稅最高40%
說明：1.美國等主要國家雖有資本利得稅，但沒對所得資本利得課稅。
　　　2.台灣目前稅目已含資本利得課稅性質，與其他各國資本利得課稅制並無太大差異。
(四)現行不動產稅制問題：
類型
交易稅
持有稅
房屋
土地
房屋
土地
稅目
財產交易所得
土地增值稅
房屋稅
地價稅
稅基
售屋資本利得
公告土地現值
房屋評定現值
公告地價
問題
無法提出文件證明成本者，可按房屋現值一定比率計算應稅所得，稅負低
公告土地現值為市價八成，但市價為平均價格，仍遠低於實際交易價格
房屋評定現值30年沒調整，稅基過低
公告地價約為市價二成，且每三年調整一次，更難追上市價
(五)現行房地產持有及移轉課徵之租稅一覽表：
土地
房屋
1.持有期間：
　地價稅：按公告地價為基準累進課徵，基本稅率10‰。自用住宅適用2‰優惠稅率。
1.持有期間：
　房屋稅：按房屋現值依使用情形課徵1.2%至5%。自住房屋從低課徵1.2%。
2.買賣時：
(1)土地增值稅：按土地移轉當期公告現值超過前次移轉現值部分核課。自用住宅適用10%優惠稅率。
(2)特種貨物及勞務稅：銷售持有二年以內之土地按其交易價格課徵10%或15%特種貨物及勞務稅。
(3)印花稅：買賣不動產每件按金額1‰由立約人貼用印花稅票。
2.買賣時：
(1)契稅：按評定標準價格課徵6%。
(2)特種貨物及勞務稅（即俗稱「奢侈稅」）：銷售持有二年以內之非自住房屋按其交易價格課徵10%或15%特種貨物及勞務稅。
(3)印花稅：買賣不動產每件按金額1‰由立約人貼用印花稅票。
(4)所得稅：營利事業按銷售金額減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額，或個人按交易時之成交金額減除原始取得成本及相關費用後餘額為所得額課額。
(5)營業稅：營利事業銷售房屋，應按實際銷售價格課徵營業稅，或個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，符合一定要件，應依法辦理營業登記課徵營業稅（98年度起）。
3.贈與時：
(1)贈與稅：按贈與時之公告土地現值計算。
(2)土地增值稅：按土地移轉當期公告現值超過前次移轉現值部分核課。
(3)印花稅：贈與不動產每件按金額1‰由立約人貼用印花稅票。
3.贈與時：
(1)贈與稅：按贈與時之房屋評定標準價格課徵計算。
(2)契稅：按評定標準價格課徵6%。
(3)印花稅：贈與不動產每件按金額1‰由立約人貼用印花稅票。
4.死亡時：
遺產稅：按被繼承人死亡時之公告土地現值計算。
4.死亡時：
遺產稅：按被繼承人死亡時之房屋評定標準價格計算。
(六)近年政府主要打房措施：
1.實施特種銷售稅（奢侈稅）：出售持有未滿一年的房地，稅率15%；持有一年以上、二年以內，稅率10%。
2.鎖定預售屋、高價成屋：追繳預售屋賣方的財產交易所得稅；高價成屋以實際獲利價差核課財產交易所得稅。
3.取消停徵「空地稅」規定：針對可建築用地限期開發，逾期加徵地價稅二至五倍的空地稅。
4.取消路外停車場地價稅優惠：臨時路外停車場不再適用10‰地價稅優惠稅率。
5.調高個人賣屋所得率：參考各縣市不動產交易狀況，調整個人賣屋的財產交易所得稅。
九、我國自用住宅用地「土地增值稅」之現制規定與比較
(一)自用住宅用地出售，土地增值稅的節稅途徑有「一生一次」、「一生一屋」10%優惠稅率及「重購退稅」三種。以往換屋民眾移轉自用住宅用地課徵土地增值稅時，每人一生僅能適用一次10%優惠稅率，或是利用重購退稅的優惠來減輕稅負；但自99年度起，增修不限使用次數的「一生一屋」規定後，換屋的民眾又多了一項節稅方式可供運用。以下就三項優惠規定之適用要件表列簡略說明：
自用住宅用地三大土增稅節稅適用要件簡表
優惠規定
一生一次
一生一屋
重購退稅
申請次數
一次
不限
不限
稅率
10%
10%
10%～40%；已納稅額內退還其不足支付新購土地地價之數額
面積限制
1.都市：300m2
2.非都市：700m2
1.都市：150m2
2.非都市：350m2
1.出售地：不限
2.新購地：同一生一次
房屋限制
持有多處房地同時出售亦可適用
出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，僅限持有一屋
二年內完成出售及重購自用住宅用地移轉登記相關事宜
無出租營業
出售前一年
出售前五年內
1.出售地：出售前一年
2.新購地：五年
持有年限及戶籍登記
不限持有年限，出售時須辦戶籍登記
出售前持有六年以上、設有戶籍連續滿六年
不限持有年限，須辦竣戶籍登記
其他限制
無
適用一生一次後，再出售才可適用
1.新購土地地價需超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額
2.新購地五年內不能移轉或改作其他用途
(二)三種節稅方法中，「一生一次」優惠稅率僅適用一次後即無機會使用；而「一生一屋」雖無適用次數限制，但出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女需僅有一處房地，擁有二棟以上房屋者，並不適用；且另有持有年限、連續設立戶籍滿六年及五年內無供營業出租使用等嚴格規定。
(三)至於「重購退稅」，雖然新購土地必須管制五年內不能移轉或改作其他用途；但因為是退還繳過的土增稅，等於是免稅，節稅最有利。所以民眾如有換屋需求時，建議先朝「重購退稅」作規劃，如無法適用該退稅規定者，再選擇適用「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率來繳納土地增值稅。
  (四)土地增值稅適用「一生一次 」與「一生一屋」自用住宅優惠稅率之差異性：
1.民眾於出售土地時，如符合自用住宅用地要件，可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，一生適用一次。
2.民眾出售土地，若已適用過一生一次優惠稅率，如果符合一生一屋的要件，還是可以申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。為使民眾瞭解一生一次與一生一屋之不同，其適用要件整理如下表：
類別
要件
一生一次
一生一屋
前提
尚未申請適用自用稅率
已申請適用過一生一次自用優惠稅率，才可申請一生一屋
適用次數
一次
無限制
地上建物
所有權人
土地所有權人或其配偶或其直系親屬
土地所有權人或其配偶或其未成年子女
設籍對象
同上
同上
設籍年限
出售前一年內有設籍
於出售土地時，已於地上建物設籍連續滿六年
屋數限制
無限制
土地所有權人與其配偶及其未成年子女僅有一屋
土地持有年限
無限制
於出售土地時，持有土地連續滿六年
面積限制
1.都市：300m2
2.非都市：700m2
1.都市：150m2
2.非都市：350m2
地上建物使用
情形限制
出售前一年內，無出租及無營業
出售前五年內，無出租及無營業
依據法源
土地稅法第九條及第三十四條第一項至第四項
土地稅法第三十四條第五項



十、結論
(一)贊成課稅的理由（優點）：
1.實現量能課徵之目標。
2.實現利益全民共享之目標。
3.防止資本資產之投機。
4.實現社會公平之目標。
5.資本增益往往是高所得者所賺取。
6.資本增益大抵是不勞而獲之所得。
7.增加財政收入，彌補當前赤字。
(二)反對課稅的理由（缺點）：
反對資本利得課稅者，認為對之課稅，會造成下列不良之影響：
1.產生閉鎖效果。
2.產生稅負集中效果（集遽效果）。
3.造成盈虛實虧、虛盈實稅之現象。
4.妨害證券市場的發展。
5.可能會減少事業投資及擴張所需資金，對經濟發生不利影響。
6.加重納稅人之負擔，容易造成逃漏稅現象。
7.資產交易行為不易控制及捕捉，課稅資料難以掌握，例如「人頭戶」買賣股票、逃漏稅捐。
(三)折衷觀點：
1.資本利得原則上應課稅，但因其不具經常性及規則性，故應採優惠或分離課稅，以避免造成上述不利之後遺症。
2.長期資本利得屬於投資之性質，應採優惠減免措施，短期資本利得因屬於投機性質，應全部併入綜合所得課稅。
3.資本利得處理方式，可仿英國採長短期分別課稅：
(1)長期資本利得：屬投資性質，應給予課稅時的優惠減免措施。
(2)短期資本利得：屬投機性質，不應給予優惠，應全額課稅。
4.我國稅法目前對資本利得處理方式：
(1)土地：不併入所得稅中的財產交易所得而課稅，而單獨課徵土地增值稅，採漲價倍數累進計課。
(2)房屋：併入綜所稅累進課徵。
(3)證券交易所得稅目前停徵。

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